Koliki kredit mogu da podignem na osnovu plate

Ukratko: propisanog odnosa rate i primanja u Srbiji nema

Koliki kredit mogu da podignem na osnovu plate nije pitanje na koje u Srbiji odgovara propis. Odluka Narodne banke Srbije o klasifikaciji bilansne aktive i vanbilansnih stavki banke u tački 26 imenuje stepen kreditne zaduženosti kao odnos ukupnih mesečnih kreditnih obaveza i redovnih neto mesečnih prihoda, i onda taj odnos ostavlja svakoj banci da ga utvrdi svojim aktom. Broja u propisu nema.

Zato svaki procenat koji ste videli treba čitati kao nečiju pretpostavku. Pravilo od 60 % plate koje se najčešće citira objavljuje jedna kompanija, i to na svojoj stranici za keš kredit, a raspon od 50 do 60 % dolazi iz blogova o ličnim finansijama. Cifre od 30 i 50 % koje i danas kruže bile su osnov za klasifikaciju potraživanja u odluci iz 2006. godine, nikad zabrana kreditiranja, i te odluke odavno nema.

Propisani brojevi postoje, ali su na drugoj strani jednačine. Odluka NBS o merama za očuvanje i jačanje stabilnosti finansijskog sistema u tački 4 zabranjuje kredit obezbeđen hipotekom iznad 80 % vrednosti nepokretnosti, podiže granicu na 90 % za kupovinu prve stambene nepokretnosti i za kredite u okviru mera podrške države, i na 99 % u okviru programa podrške mladima. Vaša plata određuje ratu, a nepokretnost određuje maksimum.

Šta banka računa kao prihod

Jedinica koju regulator imenuje su redovni neto mesečni prihodi (tačka 26). Neto, dakle iznos koji vam stvarno legne, i redovan, dakle onaj koji se ponavlja.

Nijedna banka ne objavljuje formulu, ali jedna objavljuje metod. Banca Intesa svoj postupak opisuje rečima, bez ijednog broja: od neto prihoda oduzima se zvanična potrošačka korpa za prvog člana domaćinstva, pa obaveze iz izveštaja Kreditnog biroa, a ono što ostane je prostor za ratu. Isti opis kaže i kako se taj prostor podiže: dokumentovanim dodatnim prihodom ili solidarnim dužnikom. To je najbliže objavljenoj metodologiji što se u Srbiji može naći i vredi ga koristiti kao mapu, ne kao broj.

Opšteg zakonskog ograničenja roka otplate ni starosti na dan poslednje rate nismo našli. Pregledali smo odluku o klasifikaciji, odluku o upravljanju rizicima banke, odluku o privremenim merama i Zakon o zaštiti korisnika finansijskih usluga: rok od 40 godina i granica od 70 godina koje se oglašavaju dolaze iz programa za mlade, a ne iz opšteg pravila.

Šta banka računa kao obavezu

Tačka 26 nabraja šta ulazi u ukupne mesečne kreditne obaveze: krediti, dozvoljeno prekoračenje po tekućem računu, mesečna obaveza po kreditnoj kartici, aktivirane garancije i obaveze po finansijskom lizingu. Sve to banka vidi u izveštaju Kreditnog biroa bez obzira na to da li ste ga pomenuli.

Zakonske granice su na strani nepokretnosti

Tačka 4 nabraja četiri slučaja i tri procenta, i svaki je uslov odobrenja, ne preporuka. Osnovni je 80 % procenjene vrednosti nepokretnosti, umanjene za druga potraživanja obezbeđena založnim pravom višeg reda prvenstva na istoj nepokretnosti. Na 90 % se ide kod kupovine prve stambene nepokretnosti i kod kredita u okviru mera podrške države, a na 99 % samo u programu za mlade.

Evo šta ta tri nivoa znače na istom stanu od 150.000,00 EUR, uz fiksnu kamatnu stopu od 4,47 %, što je prosek NBS za novoodobrene stambene kredite indeksirane evrom u julu 2026, i rok od 360 meseci.

Isti stan od 150.000,00 EUR, tri propisana nivoa iz tačke 4 Odluke NBS o merama za očuvanje i jačanje stabilnosti finansijskog sistema

Nivo	Odnos kredita i vrednosti	Kredit	Učešće	Rata	Ukupna kamata
Kredit obezbeđen hipotekom, opšte pravilo	80 %	120.000,00 EUR	30.000,00 EUR	605,89 EUR	98.116,81 EUR
Kupovina prve stambene nepokretnosti	90 %	135.000,00 EUR	15.000,00 EUR	681,62 EUR	110.383,69 EUR
Program podrške mladima	99 %	148.500,00 EUR	1.500,00 EUR	749,78 EUR	121.422,91 EUR

Red za mlade je ovde namerno obračunat po tržišnoj kamati, da bi se video samo efekat učešća; kamata iz programa je u sledećem odeljku.

Za poređenje, sa strane prihoda: rata od 500,00 EUR pri 4,47 % i 360 meseci nosi kredit od 99.028,65 EUR, a uz 90 % to je stan od 110.031,83 EUR. Ta cifra nema nikakav propisani osnov, jer je 500,00 EUR onoliki odnos rate i plate koliko ste sami pretpostavili.

Tri stvari koje ljudi pomešaju. Pravilo o učešću od 30 % iz tačke 3 iste odluke ne odnosi se na stambeni kredit, tako da ga ne prenosite ovamo. Nijedan nivo iz tačke 4 ne važi za čist dinarski kredit bez devizne klauzule. I vikendica se po tački 5 ne smatra stambenom nepokretnošću, pa uz nju ne ide nijedno od ovih olakšanja.

Program za mlade: 1 % učešća i skok u sedmoj godini

Zakon o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate kao mera podrške mladima u kupovini prve stambene nepokretnosti (Sl. glasnik RS 19/2025, 51/2025 i 109/2025) je na snazi od 14.03.2025. i po čl. 2 t. 2 traje četiri godine, dakle do 14.03.2029.

Parametri iz čl. 7 ne liče na komercijalni stambeni kredit: starost od navršenih 20 do navršenih 35 godina u trenutku podnošenja zahteva, učešće 1,0 % koje na zahtev klijenta može biti veće, kredit do 99 % vrednosti nepokretnosti i najviše 100.000 EUR u dinarskoj protivvrednosti, rok do 40 godina odnosno 480 mesečnih rata uključujući grejs do 12 meseci, i poslednja rata pre navršene 70. godine. Čl. 9 ukida naknadu za obradu, katastarske takse za upis hipoteke, list nepokretnosti i promenu imaoca prava, i javnobeležničku nagradu za založnu izjavu, predugovor i ugovor.

Kamata ima dve faze i tu je cela stvar. Čl. 7 t. 7 propisuje fiksnu stopu do 3,5 % u prvih šest godina, a čl. 8 da država subvencioniše 2 procentna poena. Banke tako dolaze do stope od 1,5 % koju korisnik plaća; taj broj smo našli objavljen kod jedne banke, a pošto zakon postavlja gornju granicu, a ne fiksnu stopu, banka koja ugovori manje od 3,5 % ostavlja korisnika ispod 1,5 %. Posle šeste godine stopa postaje tromesečni ili šestomesečni EURIBOR uvećan za 2 procentna poena.

Na stanu od 100.000,00 EUR sa učešćem od 1.000,00 EUR, kreditom od 99.000,00 EUR i rokom od 480 meseci to izgleda ovako.

Kredit od 99.000,00 EUR na 480 meseci, prvih šest godina po 1,5 %, a od 73. rate po EURIBOR-u uvećanom za 2 procentna poena

Period	Kamatna stopa	Rata	Napomena
Rate 1 do 72	1,5 %	274,40 EUR	3,5 % ugovoreno, država plaća 2 procentna poena
Rate 1 do 72, bez subvencije	3,5 %	383,52 EUR	subvencija vredi 109,12 EUR mesečno, ukupno 7.856,64 EUR
Od 73. rate	5,00 %	447,23 EUR	šestomesečni EURIBOR od 2,52 % na dan 01.06.2026. uvećan za 2 procentna poena

Posle 72 rate ostaje 87.657,54 EUR duga i još 408 rata, a rata skače za 172,83 EUR, dakle za 63 % u jednom mesecu. EURIBOR do tada može i da padne, ali to je jedini scenario u kom ne skače, i vredi ga proveriti pre potpisa, a ne u sedmoj godini.

Dve granice na istom primeru. Za stan od 120.000,00 EUR treba vam 20.000,00 EUR sopstvenih sredstava, jer je kredit ograničen na 100.000,00 EUR, a 99 % od 120.000,00 bilo bi 118.800,00. I starost se meri na dan podnošenja zahteva: ko podnese zahtev dan pre 35. rođendana je u programu, ko podnese dan posle nije.

Uslovi iz čl. 5 idu i dalje od starosti: državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji, koji do podneska nije imao nepokretnost za stanovanje na svoje ime niti je bio korisnik stambenog kredita. Zaposlenje nije uslov: pored ugovora na neodređeno, poljoprivrednika, samostalne delatnosti i samostalnih umetnika, zakon pokriva i ugovor na određeno uz jemca iz porodice na zahtev banke, i osobu koja uopšte nije zaposlena uz solidarnog dužnika iz porodice. Refinansiranje je isključeno (čl. 6 st. 2), a u stanu morate da živite šest godina i ne smete da ga izdate ili otuđite (čl. 6 st. 4); kršenje znači povraćaj primljene subvencije sa zakonskom zateznom kamatom, a kredit se nastavlja po komercijalnim uslovima.

Zašto je ponuda banke manja od izračuna

Zato što odnos rate i primanja postavlja banka, a ne propis, i zato što ga nijedna banka ne objavljuje. Pregledali smo stranice osam srpskih banaka i nijedna ne navodi procenat.

Najbliže objavljenoj skali su premije Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita, koja uvećava premiju kad zaduženost korisnika dostigne 60, 70 i 80 %. To je cenovnik osiguravača, ne granica kreditiranja, i ne treba ga čitati kao propisani odnos.

Na strani nepokretnosti maksimum smanjuju dve stvari koje se lako previde. Osnovica je procena ovlašćenog procenjivača, koji po tački 5 ne sme biti povezan sa dužnikom niti učestvovati u odobravanju kredita ili prodaji nepokretnosti, pa cena iz oglasa nije osnovica. I svako ranije potraživanje obezbeđeno hipotekom višeg reda prvenstva na istoj nepokretnosti oduzima se od te vrednosti pre množenja procentom.

Šta ovaj vodič ne pokriva

Naš kalkulator daje informativni izračun, a ne savet i ne ponudu banke.

Vodič ne pokriva troškove same kupovine. Porez na prenos apsolutnih prava, PDV na novogradnju, javnobeležnička nagrada, taksa za upis hipoteke i osiguranje nepokretnosti postoje i zajedno su merljiv iznos, ali su posebna tema i idu uz kalkulator. Ne pokriva ni refinansiranje, koje je iz programa za mlade izričito isključeno, ni privredne subjekte, ni nerezidente.

Tri stvari ostavljamo otvorenim jer nisu potvrđene. Stopu od 1,5 % u programu za mlade objavljuje jedna banka, pa je u kalkulatoru tretiramo kao standard koji možete promeniti, a ne kao propisanu stopu. Garantnu šemu navodimo u iznosu od 600 miliona EUR, koliko piše u prečišćenom tekstu zaključno sa izmenom 109/2025; iznos je više puta podizan i noviji podatak nismo potvrdili na primarnom tekstu. I najzad, maksimalnu nominalnu kamatnu stopu ne prikazujemo: tabela NBS koju smo našli je izdanje iz decembra 2025. sa sopstvenim rokom važenja do 31.05.2026, a novije izdanje nismo pronašli.

Konkretan odnos rate i primanja, dokumentaciju i starosnu granicu proverite u svojoj banci jer ih svaka postavlja sama. Za hipoteku, solidarno dužništvo i sporove oko ugovora pitajte advokata, a za prihod iz samostalne delatnosti knjigovođu. Ovo nije pravni savet i nad ovom stranicom nije sproveden pravni pregled.