Koliki kredit mogu dobiti na svoju plaću

Ukratko: DSTI granica i polazište minimalnih životnih troškova

Ovo je informativni regulatorni scenarij, a banka donosi pojedinačnu procjenu. Odluka Hrvatske narodne banke o kriterijima kreditiranja potrošača (NN 107/2026), koja se primjenjuje od 01.10.2026., za redovne slučajeve propisuje DSTI od 45 % za stambeni kredit, LTV od 90 % za kredit osiguran nekretninom i rok do 30 godina. Za nestambeni, dakle gotovinski kredit, daje 40 % i deset godina. Ograničene kvartalne iznimke na razini banke nisu pojedinačno pravo potrošača.

Za stambeni kredit NN 107/2017 traži da banka u internom aktu odredi minimalne životne troškove, najmanje prema dijelu plaće zaštićenom od ovrhe. Taj iznos propisuje Ovršni zakon u čl. 173: dvije trećine prosječne neto plaće. Za 2026. to je 956,00 EUR, jer je Državni zavod za statistiku objavio prosjek od 1.434,00 EUR (NN 133/2025).

Naš model uzima manji iznos između DSTI-ja i tog polazišta. HNB-ovo očitovanje uz NN 107/2017 pojašnjava da banka, uz detaljnu pojedinačnu procjenu po jasno propisanoj internoj proceduri, može utvrditi da potrošač nije prezadužen i odobriti drukčiji rezultat. Granica našeg modela je na 1.738,18 EUR neto: ispod nje je niže polazište zaštićenog iznosa, iznad njega DSTI. Na plaći od 1.500,00 EUR i uz 200,00 EUR postojećih rata razlika između ta dva izračuna iznosi 31.432,53 EUR kredita.

Što banka broji kao dohodak

Odluka u čl. 6 st. 1 traži neto iznos, dakle umanjen za poreze i doprinose i sveden na mjesečnu razinu. Broji se zbroj svih redovitih primanja potrošača i sudužnika iz nesamostalnog rada, samostalne djelatnosti, kapitala, imovine i imovinskih prava te ostalog dohotka po zakonu o porezu na dohodak. Nijedna vrsta redovitog primanja nije isključena, pa se i mirovina broji.

Dvije stvari se ne broje ili se broje drukčije nego što ljudi očekuju. Jednokratna i povremena primanja poput jubilarne nagrade ili izvanredne nagrade izlaze iz izračuna (čl. 6 st. 3), uz iznimku povrata poreza na dohodak. I razdoblje promatranja je najmanje tri mjeseca (čl. 6 st. 4), pa povišica od prošlog mjeseca još nije u prosjeku koji banka gleda.

Gornje dobi u propisu nema. Odluka NN 107/2026 ne spominje dob ni umirovljenje. Najbliža odredba je postupovna: NN 107/2017 čl. 3 st. 7 traži da banka svojim internim aktom uredi kako provjerava vjerojatan dohodak nakon umirovljenja ako rok otplate prelazi očekivanu dob umirovljenja. Svaka gornja dob koju banka primjenjuje njezina je politika, a ne zakon.

Što banka broji kao dug

Ne samo ratu kredita koji tražite. Prema čl. 4 st. 1 ukupan dug je zbroj svih nepodmirenih obveza potrošača i sudužnika prema toj kreditnoj instituciji i prema drugim vjerovnicima prije sklapanja ugovora, uključujući obvezu po ugovoru koji se upravo sklapa i obveze u kojima ste sudužnik na tuđem kreditu. Ono što se zatvara novim kreditom ne broji se dvaput (čl. 4 st. 4).

Pravila iz čl. 5 rade najveću razliku, a nijedno se ne može pogoditi napamet.

Kreditna sposobnost jednog podnositelja na primjeru: 1.500,00 EUR neto

Jedan podnositelj s neto dohotkom 1.500,00 EUR, postojećim ratama 200,00 EUR, bez prekoračenja i kartice, fiksnom kamatom 2,91 % i rokom od 360 mjeseci. Stopa je prosjek Hrvatske narodne banke za nove stambene kredite u srpnju 2026. i statistika je, ne propis.

Stupac „Raspoloživo" je 45 % od 1.500,00 EUR u prvom retku i 1.500,00 EUR umanjeno za 956,00 EUR u drugom; najveća rata je taj iznos umanjen za 200,00 EUR postojećih rata.

U našem osnovnom modelu vrijedi donji redak. To nije automatska zabrana: HNB dopušta drukčiji rezultat ako banka detaljnom pojedinačnom procjenom po jasno propisanoj internoj proceduri utvrdi da potrošač neće biti prezadužen.

Ispod prosječne plaće formula se mijenja

Ovršni zakon u čl. 173 st. 2 za osobu s plaćom ispod prosjeka štiti tri četvrtine njezine vlastite plaće, ali ne više od dvije trećine prosjeka, dakle ne više od 956,00 EUR. Zato ispod 1.274,67 EUR neto raspoloživi iznos nije plaća umanjena za 956,00 EUR, nego četvrtina plaće.

U sva tri retka naš model uzima iznos prema zaštićenom iznosu, pa najveći kredit izlazi iz te rate. Na 1.274,67 EUR se dvije formule iz čl. 173 sastaju: tri četvrtine plaće tu su točno 956,00 EUR.

Na 1.200,00 EUR naivna formula „plaća minus 956,00" daje 244,00 EUR rate, a točan odgovor je 300,00 EUR. Na 1.100,00 EUR daje 144,00 EUR, a točan je 275,00 EUR. U dohodovnom razredu u kojem je većina prvih kupaca ta formula griješi na obje strane, pa provjerite koje pravilo se na vas primjenjuje prije nego što odustanete od zahtjeva.

Zašto je ponuda banke manja od izračuna

Prvo, DSTI je redovna regulatorna granica. Banka svojim internim aktom određuje minimalne životne troškove, najmanje prema zaštićenom dijelu plaće. Naš osnovni model uzima manji rezultat, ali banka može detaljnom pojedinačnom procjenom po jasno propisanoj internoj proceduri utvrditi drukčiji rezultat.

Drugo, u igri je i nekretnina. LTV omjer od 90 % računa se na nižu od dvije vrijednosti, procijenjene i ugovorene (čl. 2 st. 1 t. 11), pa dobro dogovorena cijena smanjuje kredit, a ne povećava ga. Ako na istoj nekretnini već postoji nepodmirena tražbina osigurana založnim pravom višeg reda, ona ulazi u brojnik omjera (čl. 8 st. 2) i smanjuje novi kredit euro za euro.

Treće, rok. Odluka u čl. 9 st. 1 dopušta najviše 30 godina. Na neto dohotku od 2.500,00 EUR bez postojećih obveza veže DSTI, rata je 1.125,00 EUR, a najveći kredit 269.935,87 EUR. Trideset prva godina otplate donijela bi 275.492,76 EUR, dakle 5.556,89 EUR više, i propis je ne dopušta.

Četvrto, kvota nije vaša. Čl. 7 st. 2 dopušta kreditnoj instituciji da u jednom tromjesečju uz DSTI iznad 45 % isplati najviše 10 % iznosa stambenih kredita isplaćenih u prethodnom tromjesečju, a čl. 8 st. 3 jednako 10 % kredita osiguranih nekretninom uz LTV iznad 90 %. Najmanje tri četvrtine tih kredita mora otići onima koji kupnjom, gradnjom ili obnovom rješavaju svoje stambeno pitanje (čl. 7 st. 3 i čl. 8 st. 4). To je ograničenje na razini cijele banke, a ne iznimka koju potrošač može zatražiti. U pregledanim javnim dokumentima sedam hrvatskih banaka važećima 10.09.2026. nije objavljen vlastiti DSTI ni tablica minimalnih životnih troškova.

Što možete napraviti prije zahtjeva

Zatvorite dopušteno prekoračenje i kartično zaduženje ili im smanjite iznos, jer ulaze po 3 % mjesečno bez obzira na to plaćate li po njima ikakvu ratu.

Provjerite jeste li negdje sudužnik. Tuđi kredit na kojem stojite kao sudužnik ulazi u vaš ukupan dug po čl. 4 st. 1, čak i ako ga uredno plaća netko drugi.

O sudužniku razgovarajte s bankom. Njegov redoviti neto dohodak i obveze ulaze u DSTI po čl. 4 i 6, pa sudužnik s vlastitim kreditima može smanjiti iznos. Za zajednički zahtjev ne prikazujemo ukupni mogući kredit jer način obračuna životnih troškova kućanstva ovisi o banci.

Male obveze s nepoznatim rokom zatvorite prije zahtjeva. Pretpostavka otplate kroz 36 mjeseci iz čl. 5 st. 4 obično ih poskupljuje više nego njihova stvarna rata.

Produljenje roka do 360 mjeseci ne mijenja vašu raspoloživu ratu, nego samo iznos koji ta rata otplaćuje. Povećanje učešća ne pomiče DSTI ni zaštićeni iznos, ali pomiče LTV omjer.

Izračun kreditne sposobnosti i što ovaj vodič ne pokriva

Naš kalkulator daje informativni izračun, ne savjet i ne ponudu banke. Izračun kreditne sposobnosti koji ovdje opisujemo kombinira regulatorne granice DSTI-ja, LTV-ja i roka s polazištem minimalnih životnih troškova. Nije procjena ponude ni odluka banke. Za stambeni kredit banka uz jasno propisanu pojedinačnu proceduru može utvrditi drukčiji rezultat od našeg polazišta.

Vodič ne pokriva troškove same kupnje. Porez na promet nekretnina, javnobilježnički trošak, procjena, upis u zemljišne knjige, osiguranje nekretnine i povrat poreza za prvu nekretninu preko APN-a postoje i mogu iznositi nekoliko tisuća eura, ali su odvojena tema i idu uz kalkulator, ne uz ovaj tekst. Ne pokriva ni kredite za gradnju, adaptaciju i refinanciranje, nerezidente ni zaduživanje obrta i trgovačkog društva.

Jedna stvar još nije poznata. Iznos od 956,00 EUR vrijedi za 2026. Iznos za 2027. Državni zavod za statistiku objavljuje u Narodnim novinama do 31. prosinca 2026. i danas nije poznat.

Iznos, dob, dokumentaciju i vlastite kriterije provjerite kod svoje banke jer ih svaka postavlja sama. Za ovrhu, blokadu računa, sudužništvo i sporove oko ugovora pitajte odvjetnika, a za dohodak iz samostalne djelatnosti knjigovođu. Ovo nije pravni savjet i nad ovom stranicom nije proveden pravni pregled.