Hipoteka

Hipoteka je založno pravo na nekretnini: stan ostaje vaš, ali ako kredit ne vratite, banka se naplaćuje iz njegove vrijednosti, čiji god stan tada bio. Na nekretnini se založno pravo može osnovati samo kao hipoteka, a banka ga stječe tek uknjižbom u zemljišnu knjigu (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 297, 304 i 309). Uz hipoteku banka smije posuditi najviše 90 % vrijednosti nekretnine, a za upis na temelju isprave koju je solemnizirao javni bilježnik sud ne naplaćuje pristojbu.

Koliko banka posudi uz hipoteku

Odluka Hrvatske narodne banke (NN 107/2026, čl. 8 st. 1) zabranjuje kredit potrošaču osiguran nekretninom ako je omjer kredita i vrijednosti nekretnine (LTV) veći od 90 %. Vrijedi za stambeni, ali i za gotovinski hipotekarni kredit. Vrijednost je procjena ovlaštenog procjenitelja ili cijena iz kupoprodajnog ugovora, a kad postoje obje, uzima se niža (čl. 2 st. 1 t. 11). Neotplaćeni dug iz ranije upisane hipoteke na istom stanu pribraja se novom kreditu (čl. 8 st. 2).

Primjer na stanu od 150.000 EUR

Stan kupujete za 150.000 EUR, a procjenitelj ga procijeni na 160.000 EUR. Uzima se niža vrijednost, pa je najveći kredit 90 % od 150.000 EUR, dakle 135.000 EUR, a učešće najmanje 15.000 EUR. Upis hipoteke na temelju solemnizirane isprave košta 0,00 EUR sudske pristojbe (Tar. br. 14 napomena 7 i Tar. br. 15 napomena 5 t. 14), dok se javnom bilježniku plaća njegova nagrada. Kad kredit otplatite, banka je dužna učiniti što je potrebno da se hipoteka izbriše (čl. 307 st. 1).