Koliki kredit mogu dobiti u Bosni i Hercegovini

Ukratko: propisanog odnosa rate i plaće u BiH nema

Koliki kredit mogu dobiti nije pitanje na koje u Bosni i Hercegovini odgovara propis, i to je istraženi nalaz, a ne rupa u tekstu. Agencija za bankarstvo Federacije BiH svojom Odlukom o uspostavljanju okvira za praćenje kreditne aktivnosti banke i mjerama usmjerenim na dužnike (Sl. novine FBiH 100/25) u čl. 3 st. 1 nalaže bankama da za svaki plasman izračunaju i evidentiraju pokazatelje LTV-O, LTV-C, LTI-O, DTI-O i DSTI-O, a onda u čl. 9 st. 3 sebi zadržava pravo da utvrdi obavezujuća ograničenja njihove visine. Nijedan broj još nije utvrđen.

U Republici Srpskoj ni takvog okvira nema. Odluka ABRS o upravljanju kreditnim rizikom (Sl. glasnik RS 50/26) u čl. 7 traži procjenu kreditne sposobnosti bez ijednog omjera, a Zakon o bankama Republike Srpske u čl. 146 propisuje obavezu procjene i ne kaže kako se računa. U Brčko distriktu banka po čl. 2 Zakona o bankama u Brčko distriktu bira hoće li dozvolu tražiti od FBA ili od ABRS, a po čl. 9 je nadzire ta ista agencija, pa Brčko slijedi onu koja je izdala dozvolu. Nijedna od njih nije postavila broj.

Ostaje jedan zakonski iznos, i nije iz bankarskog propisa. Zakoni o izvršnom postupku štite dio plaće od ovrhe: u Federaciji i u Republici Srpskoj polovinu do 1.000,00 KM i trećinu iznad toga, a u Brčkom dvije trećine do 1.000,00 KM i ništa iznad toga. To je ono što sud ne može uzeti, a ne ono što banka smije posuditi, ali je jedini broj koji imate.

Šta banka računa kao prihod

U Federaciji je to regulisano. Ista odluka FBA u čl. 8 st. 3 t. a) nabraja šta banka smije uzeti kao raspoloživi dohodak: prihod od zaposlenja i od samostalne djelatnosti, obavezne i dobrovoljne penzione i invalidske transfere, socijalne transfere koji se primaju trajno, redovne privatne transfere po zakonski utemeljenom pravu poput alimentacije, redovan prihod od izdavanja imovine, od finansijskih ulaganja i udjela, od registrovane djelatnosti i direktne kreditne subvencije, sve umanjeno najmanje za poreze, doprinose i druge zakonske obaveze, uključujući alimentaciju koju vi plaćate.

Ista tačka kaže i kako se mjeri. Za primanja koja stižu mjesečno po pravu, dakle plaće, penzije i invalidnine, uzima se prosjek stvarno primljenog u posljednja najmanje tri mjeseca. Za neredovna primanja banka sama definiše period unazad, ali ne duži od 36 mjeseci. Jednokratni iznosi se ne broje: jubilarna nagrada, otpremnina, jednokratni socijalni transfer i novac od prodaje imovine.

U Republici Srpskoj ekvivalent tog pravila nismo pronašli. ABRS-ov registar podzakonskih akata pregledali smo 10.09.2026. i u njemu nema odluke koja propisuje sastav dohotka, pa u entitetu vrijedi interna metodologija banke. Ne prenosite federalni popis preko entitetske granice.

Šta banka vidi u Centralnom registru kredita

Registar je jedan i državni. Centralni registar kredita vodi Centralna banka BiH po svojoj Odluci (Sl. glasnik BiH 44/19, 77/21, 40/24 i 35/26); entitetskog registra nema, pa nema ni „registra Federacije" ni „registra Republike Srpske".

Registar vodi vrstu klijenta koja iznenađuje: uz vlasnika i sudužnika, i jemca. Ako ste nekome bili žirant, to se vidi na vašem zahtjevu. Podaci se po čl. 14 st. 4 čuvaju pet godina od stvarnog datuma zatvaranja obaveze, pa zatvoreni kredit ispada iz registra pet godina nakon što je zatvoren. Za pristup je i dalje potrebna vaša saglasnost, ali od izmjene iz 2026. to više ne mora biti potpis, nego jasna potvrdna radnja.

Do svog zapisa možete doći na dva načina, i nijedan nije zagarantovano besplatan. Dio institucija izdaje pojedinačne izvještaje BF1 za tekuće i BF2 za zatvorene obaveze i Centralna banka objavljuje spisak onih koje to rade; odredba je dozvoljavajuća, ne obavezujuća, a cijenu određuje sama institucija. Odvojeno od toga, Centralna banka na pisani zahtjev dostavlja obavještenje o obradi vaših ličnih podataka. I jedno pravo koje malo ko koristi: u Federaciji, ako vam zahtjev bude odbijen na osnovu provjere u bazi, banka vam po čl. 16 st. 6 Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga mora na zahtjev i besplatno predati izvještaj centralnog registra kredita na kojem je odbijanje počivalo.

Zaštićeni dio plaće, jedini zakonski broj

Zakon o izvršnom postupku Federacije BiH u čl. 138 dopušta izvršenje na plaći do jedne polovine, a za najniže i garantovane penzije do jedne trećine; st. 4 to ograničenje veže samo na iznos do 1.000,00 KM mjesečno, a na dijelu iznad toga izvršenje ide do dvije trećine. Zakon o izvršnom postupku Republike Srpske u čl. 138 ima istu strukturu i isti prag od 1.000,00 KM.

Zaštićeni dio plaće od 1.800,00 KM po zakonima o izvršnom postupku, po jurisdikcijama

Jurisdikcija	Pravilo	Izvršivo	Zaštićeno
Federacija BiH i Republika Srpska	polovina do 1.000,00 KM, dvije trećine iznad	1.033,33 KM	766,67 KM
Brčko distrikt	trećina do 1.000,00 KM, iznad bez ograničenja	1.133,33 KM	666,67 KM

Koliki kredit nosi plaća od 1.800,00 KM

Pošto propisanog omjera nema, ovdje ga postavljate vi. Ista plaća od 1.800,00 KM bez postojećih obaveza, kamata 3,597 %, što je ponderisani prosjek Centralne banke BiH za nove kredite u KM preko deset godina za april 2026, i rok od 300 mjeseci.

Tri pretpostavljena odnosa rate i plaće, nijedan od njih nije propisan; posljednja kolona koristi pretpostavljeni odnos kredita i vrijednosti od 80 %

Pretpostavljeni odnos	Rata	Najveći kredit	Cijena nekretnine
33 %	594,00 KM	117.428,23 KM	146.785,28 KM
40 %	720,00 KM	142.337,25 KM	177.921,56 KM
50 %	900,00 KM	177.921,56 KM	222.401,95 KM

Razlika između prvog i posljednjeg reda je 60.493,33 KM na istoj plaći, a bira je korisnik, ne propis. Zato ovaj vodič vodi sa zaštićenim dijelom plaće: on je jedini red na ekranu koji ima zakonski izvor.

Provjera prema tom izvoru: i najlabaviji red ostavlja 900,00 KM, dakle više od 766,67 KM koliko Federacija i Republika Srpska štite. Odnos od 60 % ne bi ostavio. To je koristan test razumnosti, ali i dalje nije zakonska granica kreditiranja.

Odnos kredita i vrijednosti nekretnine od 80 % u posljednjoj koloni je isto pretpostavka. Nijedna agencija u BiH nije propisala najveći LTV, a učešće od 20 % koje se najčešće navodi nismo mogli potvrditi kod tri imenovane banke, pa ga označavamo kao pretpostavku, a ne kao tržišni podatak.

Zašto je ponuda banke manja od izračuna

Zato što broj postavlja banka. Nijedna banka u BiH čije smo uslove pročitali ne objavljuje omjer rate i primanja, pa se on ne može ni provjeriti ni osporiti prije nego što dobijete odgovor.

Vrijedi razdvojiti dvije stvari koje se u BiH stalno miješaju. Ograničenja od deset godina i 50.000,00 KM koja često čujete odnose se na nenamjenski i zamjenski kredit, dakle na gotovinski, a ne na stambeni: u Federaciji ih postavlja čl. 10 iste odluke FBA, koji uz to traži da ukupna izloženost po svim takvim partijama kod te banke ne pređe 50.000,00 KM, a u Republici Srpskoj čl. 3 odluke ABRS iz Sl. glasnika RS 101/17. Refinansiranje stambenog kredita je iz pojma zamjenskog kredita izričito izuzeto. Na stambeni kredit ta dva broja se ne primjenjuju.

I još jedno pravilo koje se pogrešno prenosi. Trećina primanja iz Zakona o zaštiti žiranata u Federaciji BiH je granica za žiranta, ne za korisnika, a čl. 29 tog zakona uopšte ne dopušta institut žiranta kad se dužnikova nekretnina uzima u zalog. Stambeni kredit osiguran hipotekom u Federaciji dakle ne može imati žirante. U Republici Srpskoj takvog zakona nema.

Rok kojim raspolažete zavisi i od podataka koji kasne. Centralna banka BiH objavljuje kamatne stope sa dva do tri mjeseca zakašnjenja, pa je prosjek koji ovdje koristimo za april 2026. objavljen tek u julu. Stopa koju vam banka ponudi danas može biti drugačija.

Šta ovaj vodič ne pokriva

Naš kalkulator daje informativni izračun, a ne savjet i ne ponudu banke.

Vodič ne pokriva troškove same kupovine. Porez na promet nekretnina, notarska nagrada, sudske takse i upis u zemljišne knjige razlikuju se po jurisdikciji, a u Federaciji i po kantonu, i to je posebna tema koja ide uz kalkulator. Ne pokriva ni refinansiranje, ni privredne subjekte, ni nerezidente.

Tri stvari ostavljamo otvorenim jer nisu potvrđene. FBA po čl. 9 st. 3 svoje odluke može u svakom trenutku utvrditi obavezujuća ograničenja pokazatelja, a od 30.06.2026. ima i tromjesečne izvještaje banaka na osnovu kojih bi to uradila; datuma nema, pa ovu stranicu treba provjeravati. Učešće od 20 % je naša pretpostavka, jer manje od tri imenovane banke objavljuje svoj minimum. I nijedna banka u BiH ne objavljuje brojčani odnos rate i primanja koji primjenjuje.

Konkretan omjer, dokumentaciju, gornju dob i minimalno učešće provjerite u svojoj banci jer ih svaka postavlja sama, i provjerite koja agencija joj je izdala dozvolu ako živite u Brčkom. Za izvršenje, hipoteku i sporove oko ugovora pitajte advokata, a za prihod iz samostalne djelatnosti knjigovođu. Ovo nije pravni savjet i nad ovom stranicom nije proveden pravni pregled.